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    养老综合服务休闲度假产业园项目投资可行性研究报告(案例分析)

    发布时间:2019-02-18 09:16:48

    第二章 项目背景及建设的必要性2 1 项目建设背景我国已经迎来了汹涌的银发浪潮。我国老龄化速度快、突发性强,超前于工业化和现代化快速膨胀,迅猛冲击我国经济,成为我国面临的最重要的民生问题之一,关系国计

    第二章  项目背景及建设的必要性

    2.1 项目建设背景
    我国已经迎来了汹涌的银发浪潮。我国老龄化速度快、突发性强,超前于工业化和现代化快速膨胀,迅猛冲击我国经济,成为我国面临的最重要的民生问题之一,关系国计民生和国家长治久安。随着我国老龄化进程的加快,养老问题已经成为党和政府亟待解决的社会问题。党的“十八大”将关注民生问题提到了空前的高度;习近平总书记将“人民群众对美好生活的希望,就是我们的奋斗目标”作为新一届党中央领导集体的行动指针。展望未来,大力发展举国关注的养老事业,创建新型养老示范基地,功在当代,利在千秋!
    2.1.1 我国人口老龄化现状特征及存在的问题
    1、我国人口老龄化现状及特征
    (1)我国老龄人口基数大,是世界上老年人口最多的国家。目前,我国人口数量约占世界人口总数的1/5,是世界第一人口大国,这一基本国情决定了中国是世界上老龄人数最多的国家。
    表2-1  中国60岁以上老年人口数量及老龄化水平
    分类 2014年 2015年 2025年 2050年
    60岁以上老年人口数量(亿) 2.12 2.21 2.8 4.2
    老龄化水平 15% 16% 18.46% 29.8%
     
    (2)我国人口老龄化速度快,不同于西方发达国家的人口老龄化过程。从历次人口普查的资料来看,我国人口老龄化过程不断加快,2014年达到了2.12亿。到2025年,60岁及以上老年人口占总人口的比例接近20%。我国已经快速步入老龄化社会。
    (3)我国老龄人口高龄化趋势明显,失能老人数量迅速攀升。与此同时,老年人口内部变动将进一步加剧人口老龄化的严峻性。
    (4)区域不平衡,地区间老龄化差异明显。一方面地区差异明显,我国幅员辽阔,人口分布不平衡,地区间老龄化程度差异也较大。北京、天津等四个直辖市和浙江、江苏等中东部发达地区的人口老龄化程度要高于西部经济欠发达的省份。
    (5)在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化,呈现出“未富先老”的特点。我国进入老龄化社会时,人均国民生产总值约为3000美元,呈现出"未富先老",由于经济实力还不强,无疑增加了解决老龄化问题的难度。
    2、人口老龄化速度过快存在的问题
    我国老龄化速度快、突发性强,超前于工业化和现代化快速膨胀,平衡不好将成为威胁社会经济稳定与和谐的大问题。
    (1)人口老龄化使老年社会保障的费用大量增加,加重经济发展负担。我国由于老年人口的不断增加,导致养老经费不断上升。国际经验表明,一个国家主要用于老年人的费用占到国民收入的10%即为“警戒线”,超过这一警戒线就会对国家的财政和经济发展造成严重的困难。我国到2030年用于老年人的费用将会达到10%的“警戒线”,这无疑对经济发展产生不利影响。
    (2)人口老龄化影响劳动生产率的提高,降低经济发展速度。随着我国老龄人口的增加,我国劳动力年龄结构变化,劳动力老化的问题将十分明显,劳动能力的衰退以及劳动力培训教育成本的增加,都影响社会整体劳动生产率的提高。
    (3)老龄人口的增长加重劳动人口负担,威胁社会稳定。老龄化改变人口的抚养比,供养系数上升。预计到2030年为37%,2050年为47.5%。届时,劳动年龄人口与老年人口之比将接近2:1。老年供养系数上升,青壮年的生活成本增加,生活水平下降,可能会产生代际矛盾,从而影响社会的和谐与稳定。
    (4)人口老龄化可能会放缓我国消除贫困化的进程。疾病是老年贫困和家庭贫困的重要原因。人口老龄化使高龄老人增多,而高龄老人的增多使得老年人的发病率、残疾率和生活不能自理的比例增多,用于老年人治病、护理和照料的支出增多,一些家庭有可能因此致贫或返贫。所以,老龄化的问题解决不好,会严重影响我国消除贫困的进程。
    2.1.2 国家及地方关于老龄事业发展的相关规划及政策解读
    1、国家关于老龄事业发展的相关规划及政策解读
    (1)《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》(中发[2000]13号)
    “决定”提出:坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应,促进老龄事业健康发展;坚持家庭养老与社会养老相结合,充分发挥家庭养老的积极作用,建立和完善老年社会服务体系;坚持政府引导与社会兴办相结合,按照社会主义市场经济的要求积极发展老年服务业。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业,逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。
    (2)《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发[2013]35号)
    “意见”提出:支持社会力量举办养老机构。全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张。以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展,养老服务业增加值在服务业中的比重显著提升,全国机构养老、居家社区生活照料和护理等服务提供1000万个以上就业岗位。
    (3)《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》(国发[2013]35号)
    “意见”提出:到2020年,基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系,打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群,并形成一定的国际竞争力,基本满足广大人民群众的健康服务需求。健康服务业总规模达到8万亿元以上,成为推动经济社会持续发展的重要力量。
    2、关于老龄事业发展的相关规划及政策解读
    (1)《“十三五”时期老龄事业发展规划》
    “规划”提出:合理规划养老机构建设。按照“提升存量、保证增量”的思路,通过新建、现状挖潜和利用其他设施等方式,扩大机构养老服务总量供给。到2020年,每千名户籍老年人养老机构床位数动态保持在40张,为失能老年人等服务的护养型床位超过总床位的70%,全市养老机构床位使用率不低于80%。
    (2)《人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》
    “意见”指出,鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构;鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务;鼓励境外资本开设养老服务组织和机构。
    3、门头沟区关于老龄事业发展的相关规划及政策解读
    (1)《门头沟区关于加快建设养老服务产业示范区的意见》
    “意见”提出:确定“一轴三区”的养老服务发展空间布局,重点发展以居家生活照料、社区护理康复和文化教育以及老年产品用品、老年休闲旅游、老年体育健身、老年金融服务、老年宜居住宅等为主的养老服务业发展;逐个落实拆迁保留社区养老服务设施配套项目,逐年纳入门头沟区政府社会建设折子工程,采取租赁、购买、改扩建等方式,逐步完善养老服务设施;统一养老服务管理规范,推行标准化管理模式。
    2.1.3 项目提出的理由及过程
    经过多年的发展,目前,我国基本形成了以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系,养老模式主要有家庭养老、机构养老和社区居家养老几种,但与日益增加的多元化、多层次、多样化的庞大养老需求相比,传统的养老模式显然还有不少差距,创新空间十分巨大。我国快速步入老龄化社会及老年市场需求逐步向更高层次转变对于我国养老产业发展提出了严峻的考验。面对汹涌的银发浪潮,我国老年市场存在住宿、人才、产品方面还存在很大缺口。纵观国际养老产业发展经验,产业化道路是解决老龄化问题的不二良方。一个有前沿化的高度、文化的深度、市场的广度、产业的关联度的养老产业集群,积极创建新型养老示范产业基地,才是解决我国老龄化问题、我国养老产业崛起的治本之道。
    项目单位前期经过多方比对考察,选择在距离潭柘寺3.5公里的潭柘寺镇草甸水村建设本项目。旨在依托于潭柘寺、戒台寺等佛教圣地深厚的宗教文化背景和诸多健康的养生理念,紧紧抓住我国养老方式的升级趋势,面向全体老年群体,开展身心并养项目和活动,打通养老产业和养生产业的、有高度、广度、深度和关联度的老年产业发展模式,构建养生型养老产业示范区,开创全国第三代养老新模式。
    2.2 项目建设的必要性
    2.2.1 加快养老服务产业发展步伐,全面应对人口老龄化挑战的需要
    随着人口老龄化的加速发展和家庭养老功能的弱化,高龄化、空巢化趋势日益加剧,需要照料的失能、半失能老年群体不断扩大,给家庭和社会带来的负担越来越沉重。解决好庞大的老年人口带来的巨大养老服务需求,已经成为人民群众迫切期待解决的重大民生问题。
    根据《“十三五”时期老龄事业发展规划》要求,到2020年,每千名老年人拥有养老床位数达到40张,社区养老服务设施建设实现全覆盖,万名老年人拥有养老护理员数(人)达到50人。
    本项目建设是新形势下潭柘寺镇、门头沟区乃至全面应对人口老龄化挑战,积极发展养老服务产业的必然选择。
    2.2.2 提高老年人晚年生活质量,满足养生养老需求的需要
    本项目充分依托于潭柘寺、戒台寺等佛教圣地深厚的宗教文化背景和诸多健康的养生理念,紧紧抓住我国养老方式的升级趋势,面向全体老年群体,开展身心并养项目和活动,以“生态疗养”、“休闲度假”、“养生养老”为主题,打造集生活、休闲、娱乐、医疗、生态疗养等功能为一体的大型健康养生养老综合体,构建养生养老产业集群,打造养生养老产业发展示范区,加快跟上发达国家养老产业发展步伐,最终建成全国健康养生养老休闲度假的首选场所、全国生态养老示范基地。
    通过养老综合服务休闲度假产业园项目建设,让老人在“茶、竹、禅、山、水、情”天人合一的景观中,老有所养、老有所学、老有所为、老有所医、老有所乐,满足老年人的主体性地位和凸现老年人的自我价值实现的需求。
    2.2.3 在现有的社会养老保障体系之下,养老供给主体多元化、养老市场投资社会化发展的必然
    养老服务供给主体转变,是应对老龄化背景下养老服务供需矛盾的制度保障,是养老市场发展的必然趋势。面对日益加速的老龄化进程,充分挖掘和利用社会力量减轻政府负担,满足老年人福利服务需求的增长已成为国家和地区的服务发展路线。
    随着市场经济体制和社会保障制度的建立,资源优化配置的分配格局,导致了单位办福利的体制不断解体,逐渐转交由社会来管理。诚然,作为社会管理的一部分,养老服务的供给也需要引进社会力量和社会组织的参与,以适应社会的发展,满足老年人的服务需求。
    2.2.4 推动智能化养老事业发展,促进养老服务产业升级
    我国养老服务业发展必须与现代信息科技紧密结合才有出路,必须追求养老服务的规模化、产业化、集约化、信息化,必须注重规模效应和附加值效应,才能使养老服务业健康持续发展。
    智能化养老是运用智能控制技术提供养老服务的过程,是以互联网、物联网为依托,集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术,为老年人提供安全便捷健康舒适服务的现代养老模式。
    智能化养老方式对于低成本应对人口老龄化,具有重要意义和积极作用。智能化养老是能够应用于居家养老、社区养老、机构养老、养生养老、健康养老、异地养老、休闲养老等任何一种养老方式的高科技集成平台。本项目在养老基地中广泛设置智能化家居设备系统、紧急救助系统、安全监控系统、防灾系统和智能化电气系统等智能化系统,对提升基地养老的能力和质量具有巨大的作用,项目全力打造全国智能化养老实验基地,成为我国智能化养老模式示范基地,推动智能化养老失业发展,促进养老服务产业升级。
    2.2.5 积极促进就业,推动地方经济发展的需要
    无论是养老产业还是旅游业,都具有极强的产业波及带动关联效应,涉及十几个行业,间接涉及行业高达70个左右,为现有各产业部门关联度之冠。围绕着行、游、住、食、购、娱六大要素,可直接扩大这些相关行业的需求、质量和服务水平,有“一业兴,百业旺”的功能。各产业发展的同时可以为社会提供大量的就业岗位。
    旅游业的发展还能促进交通运输、邮电、建材、城市建设、商业服务、轻纺工业、对外贸易、金融、房地产等部门的发展,特别是与旅游业关系密切的外贸、民航、建筑业所受影响最大。旅游需求可以带动基础产业、服务业及文化事业共同兴旺。据“世界旅游组织”资料,旅游业有较高的乘数效应,旅游业每直接收入1元,相关行业的收入就能增加4.3元。本项目直接安排就业人数541人,间接带动数千人就业,项目建设能能够带动生产、消费、雇佣服务等产业形成良性循环,提供大量的就业机会,维护社会稳定,从多方面推动地方经济发展。
    2.2.6 是保护项目区生态环境,加快生态涵养发展的需要
    本项目区现有独立工矿用地104亩,对周边的环境污染较为严重。根据十分珍惜和合理利用土地的原则,本着社会效益、经济效益、生态效益相统一为出发点,对项目区土地进行有组织有计划的复垦,将大面积地种草、植树,增加地表植被覆盖度,提高土地垦殖率和利用率,是保护项目区生态环境,加快生态涵养发展的需要。
    第三章  市场分析
    3.1 国外养老产业发展态势分析
    3.1.1 日本养老产业分析
    日本是世界最为典型的“老龄国家”。目前,养老产业经济在日本发展得如火如荼,形成了健全的产业链条,成为一个重要的经济板块,并且已经建立了一整套行之完整的行业制度和准入标准。
    日本的老年产业发展比较早,经历了60—70年代培育期、80—90年代发展期和目前成熟期。进入20世纪,日本老年产业的发展速度非常惊人。以养老福利设施为例,日本的养老福利设施从1970年的1194所,发展到1996年的15000所,到2010年已超过25000所。
    60—70年代,培育期,老年住宅是老年产业培育的基础和核心。
    1968年日本建设和厚生省提出《银发住宅建设计划》,为日常生活自理的老年人,提供租赁式公寓。根据此计划,开始了各种老年公寓的建设:继“银发住宅”之后陆续出现了“银发之友”、“年长者住宅’等多种名称的老年公寓,如高龄者生活的“长寿楼”和面向轮椅者使用的“都营住宅”等。为了避免老年人孤独和消沉,日本提倡老年人和家人住在一起,其老年居住建筑模式主要有:
    两代居。即在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元,对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑,对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。
    养老院,又称为老人之家,分为公立(养护老人之家和特别养护老人之家)、低费(轻费老人之家)和完全自费(收费老人之家)3种,老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。
    80—90年代,发展期,新兴领域助力老年产业繁荣。
    20世纪80、90年代,日本政府允许民间人士和企业进入老龄产业领域,面对巨大的需求,经营者纷纷开拓市场,诞生了新兴的老龄行业一一老年服务业。
    如东京建造了若干收容瘫痪老人的“特殊照顾老人之家”;诞生了专门负责接送瘫痪老人到老人之家医院的汽车公司;有些公司提供专门接送瘫痪老人进浴室、专门为老人烘干被褥等服务;有些商场开设了大规模的体育馆,以吸引中老年顾客;在一些大城市,还出现了“家庭租赁公司”,即向顾客(主要对象是老年人)出租“家庭”,通过“家庭”,公司可为老人有偿提供所期望的家庭结构、家庭成员和家庭生活环境等,以满足老人寻求家庭生活氛围、享受亲情“天伦之乐”的要求。
    成熟期,服务细分化和专业化是老年产业成熟的里要标志。
    多样专业的老年服务。日本的老年服务丰富多样,有生活服务(如料理家务,送饭到家或帮助做饭、备餐、洗澡,理发或接送老人外出、陪伴老人聊天、旅游或上门修理服务等)、医疗保健服务(如护理病人、治疗和健康咨询、健康指导等)、信息咨询服务、再就业服务等。
    日本的老年护理保健是一个专业性很强的工种。在日本,设有专门的老年护理专业。这些人才被称作“介护士”,是在统一的法律规范下实行持证上岗的。日本目前共拥有47多万介护士,但是依然是无法满足社会需求。
    丰富的老年产品和用品。能够满足不同年龄段的老年人衣、食、住、行方面的基本物质消费需求和健康、休闲、文化、体育、娱乐、教育等精神生活方面的不同需求。而且,日本老年产品的开发商充分利用他们的科技优势,把高新技术引用到老年产品的设计与生产中,提高产品的质量和档次。
    3.1.2 美国养老产业分析
    美国在60年代末进入老年型社会。1980年,美国65岁及以上的老年入超过了30岁及以下的青少年入口,占人口比重的11%。经过数十年的发展,美国养老产业领域日益拓宽,产品种类日益增多,发展到现阶段,基本上已经发展成为覆盖面几乎涉及老人一切需求领域的产业体系。
    老年住宅,积极活跃的生活方式。美国的老年社区一般建于阳光充足、风景迷人的阳光地带,社区里有独立式老人住宅、集合式老人住宅、护理型的住宅等,满足不同老年人的需求。无论哪种社区都会有游泳池、网球场等健身场所,还会有各种俱乐部。开设各种课程和活动享受积极阳光的生活。据说,老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。
    各种研究机构,细致的准入制度和标准,服务老年。经过半个世纪的发展,美国已经建立起了健全完备的老年研究机构和市场制度体系。如全美最大的老年人问题研究机构—全美老年学会,1974年成立的美国老年研究所(对老年问题进行全面系统的研究和人员培训,包括生物医学、行为等多方面)老年医学研究基金会等。
    这些研究机构协助政府制定了若干标准和制度,从健康、服务、居住、就业,学习等方面对老年人进行保障。如《老人志愿工作方案》、《老年人营养方案》、《多目标老人中心方案》、《老年人社区服务就业法》、《老年人个人健康教育与培训方案》等等。
    精细化的服务,丰富的产品。在美国,有老人玩具公司、老人旅游公司、老年教育中心、老年康乐组织、老年杂志,如《黄金岁月》等;高校也开始为老年人提供了特殊培训项目,并积极招收老年学生,建造老年生活社区,提供终生学习项目。许多企业面向中老年人,不断研制出了新产品,如老年女性化妆品,老年礼品,适合中老年人穿的绅士服,适合中老年人使用的高尔夫球拍、适合老年人假牙咀踢的口香糖,适合老年人饮酒的免醉酒杯,老年走失跟踪仪、帮助空巢老人增加与家人相聚机会的“家庭虚拟晚餐”系统等。
    开发精神产品是老年产业发展到一定阶段后的必然趋势。经过几十年的发展,美国养老产业在满足老年人多样化的物质需求方面做得非常细致,各种新颖的、关注老年人社交等方面精神需求的产品也应运而生。
    老龄超市。为老龄人们提供法律、保健医疗、异地养老及旅游咨询、老年产品的销售配送等多方面的服务。成了老人们消费和聚会的场所。
    各种社交协会。退休后老年人的社会活动会大幅减少,这时老人们往往需要一个增加社会交往的渠道和场所。美国有很多的老年人协会,如有名的红帽女士协会备受美国老年女土的青睐。
    3.2 我国养老产业现状分析
    3.2.1 我国养老设施发展情况
    第一代养老一一机构型养老
    典型设施:养老院、护理院、福利院、托老所等;
    概况:我国的养老院是在农村实行“五保”的基础上发展起来的这就决定了其救济性和福利性,服务于极少数的老年群体,无法实现市场化和产业化。
    特点:服务于社会无助老年群体。机构性养老多是国家福利的一种形式,入住养老院的基本都是孤寡、病残、低收入老人,机构资金来源多为政府财政、慈善捐助等。服务水平较低。养老院等社会福利机构主要提供基本的吃、穿、住、用等保障性生活服务不能满足老年人多方面、多层次的需求。
    第二代养老一一机构型养老+社会型养老
    典型设施:老年公寓、老年社区
    特点:服务对象广泛。只要是有经济条件的老人,都可以入住接受服务。硬件设施档次高。一般的老年公窝都有良好的住宿条件、饮食、运动、医疗等硬件设施,并且在建筑的各个环节都能体现对老年人的便利性。但是养身不养心。在硬件服务水平提高的同时,第二代养老仍然无法解决老年人的心理慰藉、精神赡养、天伦之乐、养生乐活等更高层次的需求,基本是一个“老人聚居区”的状况,暮气沉沉是这一代养老设施的典型特征。特殊护理比较缺乏。针对高龄人群,缺乏有针对性、高层次的护理和服务。
    第三代养老一一养生型养老
    随着建国后第一个生育高峰(1950—1960年)出生的人逐渐步入老年,中国老年产业即将发生质的改变。这群人是当前社会的中流砥柱,物质能力也较强,消费观念、消费能力,知识层次都处于社会顶层。而这群高富高知人群面临的最大问题不单单是养老的问题,更重要的是一个有健康、有尊严、丰富多彩的晚年生活方式,这种新的需求呼唤全新的养老模式。
    3.2.2我国养老产业存在的问题
    面对汹涌的银发浪潮,我国老年市场存在住宿、人才、产品三大缺口,成为我国老龄化问题的根本瓶颈。
    1、养老住宿设施量少质次,养身不养心
    我国的老年住宿设施主要分为养老院、老年公寓、老年社区三类,总体上呈量少质次的特点。我国现有60岁以上老人突破了2亿,养老床位总数约为578万张,占比为2.73%。而国际上一般这一比例为5%-7%。我国养老设施缺口达600多万张床位。另外,我国的老年公寓和社区还处在最原始的、仅仅满足基本物质需求和安全保障的初级阶段,不能满足老年人多方面、多层次的需求,无法解决老年人的心里慰藉、精神赡养、天伦之乐、养生乐活等更高层次的需求。
    2、老年护理服务业严重滞后、不专业不规范
    专业护理人员匮乏。据统计,目前我国高龄和行动不便的老人几乎占总人口的10%,其中,失能老年人口近4000万人。而目前我国只有100万看护人员,且她们缺乏专业培训,很多人是下岗职工或农村妇女,供需缺口很大。
    据预测,到2050年左右,我国超过60岁的老人将达4.2亿,超过80岁的老人将达1亿。另外,由于我国的人口发展模式和社会家庭结构的变化,未来“空巢老人”、“独居老人’加速增加。老年护理服务的社会化和市场化是社会发展的必然趋势。对专业的护理人员的需求量达1000万。包括高级护工、护理员、生理理疗师、营养师、心理治疗师等。
    3、老年商品体系空白缺口大
    老年人是有着特殊需求的群体,其用品和商品需要专业化的研发和生产。目前中国老年人市场年需求超过4000亿元,2015年达到10000亿元,但是,目前专门为老年人提供的产品和服务尚不足1000亿元,在种类、数量、档次上都存在着巨大的空白,没有形成完整的产品体系。
    3.3 养老产业现状分析
    2015年末常住人口2170.5万人,比上年末增加18.9万人。其中,常住外来人口822.6万人,占常住人口的比重为37.9%。常住人口中,城镇人口1877.7万人,占常住人口的比重为86.5%。常住人口出生率7.96‰,死亡率4.95‰,自然增长率3.01‰。常住人口密度为每平方公里1323人,比上年末增加12人。年末全市户籍人口1345.2万人,比上年末增加11.8万人。

    年末各类收养性单位625家,床位13.7万张,收养各类人员7.7万人。建立各种社区服务机构11581个,其中社区服务中心199个。社区居家养老服务设施和服务组织规模不断扩大,为老服务信息平台逐步形成。
    1、人口老龄化形势
    市正处于中度老龄化阶段,人口老龄化体现以下突出特点:一是规模大。截至2015年底,全市60岁及以上户籍老年人口约313.3万,占户籍总人口的23.4%,户籍人口老龄化程度居全国第二位;全市常住老年人口340.5万,占常住人口总数的15.7%。二是增速快。全市平均每天净增500余名60岁及以上老年人,净增120余名80岁及以上高龄老年人。预计到2020年,全市户籍老年人口将超过380万,常住老年人口将超过400万。三是不均衡。城六区户籍老年人口占全市户籍老年人口的2/3,老龄化程度(24.7%)高于郊区(21.1%)。
    2、人口老龄化挑战
    人口老龄化对经济发展、社会保障、社会服务等各方面产生深远影响。一是劳动适龄人口比重下降,影响劳动力有效供给。常住人口老年抚养比持续上升,从2010年的15.9%增长到2015年的21.1%,加重了劳动年龄人口负担。二是由于社会保险扩面征缴空间收窄、享受待遇人群增加、待遇刚性增长和人口老龄化加剧等原因,社会保障基金支撑能力面临严峻考验。三是家庭规模小型化,高龄、失能、失智、失独等特殊困难老年人逐年增加,给家庭和社会带来巨大的养老压力。
    3、老龄事业发展机遇
    党和政府高度重视老龄事业发展,提出要及时、科学、综合应对人口老龄化,老龄事业迎来重要发展机遇期。一是北京作为首都,发展优势更加明显、前景更加广阔、转型升级发展的潜力巨大,为老龄事业发展提供了更加有力支撑。二是“十三五”时期本市仍处于中度老龄化阶段,劳动力供给相对充足,社会负担相对较轻,为开展老龄工作提供了宝贵的缓冲期。三是随着社会保障制度逐步完善,老年人收入水平稳步增长,消费能力日益提升,养老服务业正成为拉动内需、扩大就业、推动经济转型升级、促进首都服务业发展新的增长点。
    3.4 养老产业市场需求前景分析
    从我国人口老龄化的现状和特征中看出,安老工程迫在眉睫,如何应对老龄化问题已上升为国家战略。近年来老年市场需求变化主要体现在:完善的综合服务需求,基本生活服务与健康身心服务;高品质需求,追求价值感和尊崇感,注重精神层面的丰富体现,即养生型养老。
    1、高端老年市场需求巨大
    2014年中国60岁以上老年人口达到2.12亿,占总人口的15%,占全球老年人口总量的五分之一,是世界上老年人口最多的国家;预计到本世纪40年代后期,中国每3至4人中就有一名老年人。巨大的老龄人口,蕴藏了可观的消费总量。目前全国老年人消费额在3200亿元以上,到2015年,仅老年退休金一项就将增加到9000亿元。
    高端老年市场需求巨大。中国高端老年市场庞大。10%的中国家庭(接近4000万个家庭)年收入在100万元以上,0.4%的中国家庭(约150万户家庭)拥有70%以上的财富,按平均每户一个老人计算,中国至少有150万高端老年群体。全球管理咨询机构波士顿咨询公司(BCG)的《2012年全球财富报告》显示,2011年,中国富有家庭财富增长18%,成为全球新兴市场家庭财富增长最为突出的地区之一,按照GDP8%的增长速度,到“十二五”末,富裕家庭达到9000万个。
    2、观念的转变使老年消费者具有提高生活质量和健康水平的强烈欲望
    随着闲暇时间的增多,老年人的日常生活变得单调而乏味,他们日渐注重提高自己的生活质量和健康水平,希望在有生之年享受生活的乐趣。他们渴望享受宁静,回归自然,放松身心。在环境优美、风景秀丽的潭柘寺镇,依托潭柘寺、戒台寺等佛教圣地深厚的宗教文化背景和诸多健康的养生理念发展养老养生正是满足老年人此种需要的绝好方式,它是物质生活与精神文化生活的结合,是求新、求知、求乐的综合体验。加之现在一些传统观念的变化,老年人对于家居生活的要求也已上升到追求健康、强调养生这一领域中来。养老养生成为老年人提高生活质量的重要方式。
     
    “十三五”末,北京要实现每千名老年人平均拥有各类养老床位40张,社区养老服务设施建设实现全覆盖,万名老年人拥有养老护理员数(人)达到50人。由此可以看出“十三五”期间养老机构将进入快速发展阶段,项目良好的定位及持续的强势养老服务需求,必将为项目带来较好的市场前景。
    3.5 产品服务选择
    本项目为养生型养老产业,利用项目与周边天门山、定都阁、戒台寺、潭柘寺、北宫国家森林公园、千灵山风景区等知名景点相互为依托,形成吸引游客人群到项目产业体验区、养老养生产品展示区进行参观、考察、交流、采购等活动,形成更大的客户人群和品牌口碑效应。针对不同社会状况的老年群体,主要包含居家养老与度假养老两种产品。
    居家养老(服务):以家庭为核心、以专业化服务为依靠,主要为两种:一种是面向健康状况欠佳、需要护理的老年人。服务内容包括生活照料与医疗服务。另一种是面向健康状况良好、生活能够自理的老年人群体,提供包括居住、商业、文化娱乐、事业平台等功能于一体的全方位安老设施与服务。
    度假养老(服务):面向老年人群体,提供物理养生、精神养生两大层面的全方位养生设施与服务。具体包括如下:
    物理养生——面向老年客户群,构件餐饮、康疗、运动三大主题功能的养生设施与服务。
    构成:餐饮养生:野生蔬菜、草药汤煲等;
          康疗养生:生态水疗、花卉香薰等;
          运动养生:老年健身操、太极武术、老年瑜伽等。
    精神养生——将生态与养生文化有机结合,打造集斋饭体验、生活修行、文化展示等功能于一体的生态主题高端养生产品。
     
    略……
     
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