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    设立物业管理公司项目投资可行性研究报告(案例分析)

    发布时间:2019-02-18 09:43:53

    1 4 项目建设的背景与必要性1 4 1 项目建设背景2014年以来,我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化。经济发展进入新常态,增长速度从高速增长转为中高速增长;经济结构不断优化升级,第

    1.4 项目建设的背景与必要性

    1.4.1 项目建设背景
    2014年以来,我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化。经济发展进入新常态,增长速度从高速增长转为中高速增长;经济结构不断优化升级,第三产业消费需求逐步成为主体;增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。坚持以提高经济发展质量和效益为中心,把转方式调结构放到更加重要位置,促进经济持续健康发展和社会和谐稳定,是新时期经济工作的总基调。经济发展仍处于重要的战略机遇期,发展高附加值的现代服务业成为经济发展新的增长点。作为现代服务业的组成部分,物业管理行业在经济新常态下呈现出新的发展趋势,得到各方面关注。
    1.4.2 项目建设必要性
    随着国家对异常火爆的住宅和商业地产宏观调控的加大,工业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐。各种在建的物流中心、工业厂房和研发楼宇随处可见,工业地产投资成为近些年来房地产投资不断升温的热点。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快,一些跨国企业正在试图将生产基地移至二线城市。由于东部沿海地区产业结构调整的影响,高耗能企业开始向中西部转移。在国家对中西部地区实施政策倾斜的情况下,京津冀区域、长江三角区域、珠江三角区域正在形成总部经济模式,制造业迅速向内地转移,这给这些地区工业地产带来极大的发展机遇。
    工业投资价值的价值提升要靠优秀的物业服务来实现,成立物业责任有限公司的主要目的在于打造自己的专业平台,培养专业队伍,同时优化资源配置,培育和提升公司的核心竞争力,增强可持续发展的能力。主要有以下几方面积极作用:
    1、完善企业业务链,目前工业地产普遍成立了附属物业责任有限公司,通过专业物业管理的开展,完成工业地产招商和经营。
    设立物业责任有限公司,在工业地产的运营过程中,单一的为公司工业地产服务,负责为旗下工业地产开展进行功能及市场定位建议、执行租售、运营管理、日常管理等工作,可以有效整合工业地产、物业管理等地产投资项目经营管理相关专业能力,保证工业地产项目策划、运营的完整性和专业性,提升对商业地产项目进行全案把控的能力,有效降低公司对工业地产项目在招商、营销策划、资本运营、商业运营的顾虑,有利于提升的项目运作实力和综合竞争力,获得长期的运营收益和品牌价值提升。
    2、有利于提升品牌价值,提高企业项目物业价值
    物业责任有限公司的设立,符合现代工业地产项目运作规律,将使项目工业地产的运营更加专业化,从而提升项目的经营效益及品牌价值,实现项目的经济收益和物业价值的提升,并提升企业所拥有的固定资产价值,更好的为企业战略发展的需要服务。
    3、专职处理工业投资物业问题,主动为企业承担相关的风险。
    工业地产物业在招商、营运、管理过程中所涉及到的关系和环节比较复杂,涉及到大量的合同签订与相关的法律风险。通过物业责任有限公司对物业进行运营,可便利的协调和调控各方面的关系,处理可能发生的各种问题,避免企业直接面对项目物业管理与运营中存在的各种风险和不良影响的情况下。
    4、有利于打造专业化人才,促进工业投资产业发展
    专业工业地产人才极度缺乏,企业要大力发展工业投资项目,除了“引进人才”之外,培养自己的工业地产人才势在必行。通过物业责任有限公司的组建,不断通过项目实操积累经验,才能更锻炼员工在工业地产项目招商、运营、管理方面的把握力与判断力,培养属于自己的人才。
    第二章 市场分析
    2.1 工业地产概况
    工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地,工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国,工业房地产土地的批租年限为50年。工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余,与此相对应的,工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。 
    自上个世纪九十年代末,受金融风暴的影响,世界经济发展减速,大量的跨国公司的利润大幅度下跌,甚至出现亏损的情况;因此,为了降低生产成本,寻找具有潜力的市场、廉价的劳力和丰富的原材料资源的国家作为生产基地,成为跨国公司投资的新方向,而中国无疑是一个商家的必争之地。大量的制造业向中国的转移给中国工业地产创造了广阔的发展空间。但是,同时中国工业地产的发展也属于初步阶段,存在着一定的优缺点,其主要表现在:投资主体多元化;受土地市场的制约较大;全国工业地产的产业分布不均,参差不齐;世界一流工业地产企业纷纷向中国进军。 
    在看好工业地产未来发展前景的同时,也要看到相对于住宅地产、商业地产而言,工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性,对进入者形成了较高的门槛。投资者在进入工业地产领域前,需要有全盘的清晰考虑。首先,工业用地能否轻易拿到,因为政府欢迎那些投资密度高、产值双高的产业。而且有些工业用地涉及的问题复杂,大部分地块都是村民的,集体用地征地难度大,对企业抗风险能力要求很高。其次,工业地产并非一种纯粹的地产投资项目,它更多的是一种产业决策和选址行为,必须以产业的需求作为依托和基础。再次,工业地产是特定产业、特定用途、特定需求下量身订制的产品,需求极具个性化,比如一个汽车 厂房的项目和一个物流仓储的项目特点是完全不同的,而工业地产又不像住宅和商业地产那样具有投机的属性和流动性的特征,需要对产品进行长期的运作和持有。最后,从政策层面来讲,国家现在以第三产业作为主导发展方向,对工业地产发展并不十分支持,尤其是那些占地大、产值小的产业,政府没有动力给予政策优惠和支持。并且,我们预计今后中央政府将运用更频繁的监管与监察手段,加大对工业用地出让的过程监管与事后监管,这无疑会给工业地产开发商的日后经营带来很大的政策不确定性,政策风险也就随之而生,这是开发商在进军 工业地产之前必须考虑的。
    2.1.1 工业地产的兴起是我国工业化进程不断加快、房地产行业成熟发展的必然产物。
    进入新世纪以来,我国作为跨国企业全球化产业分工中不可或缺的一个重要环节,已经成为世界制造业发展的重心,我国工业经济也因此进入快速发展的中期阶段。就像我国的城市化步伐加快,催生了我国房地产行业的成熟和发展壮大一样,我国工业化进程的加快发展,也因此产生了大量的工业物业开发及运营管理的专业服务需求,工业地产行业开始逐步从商住房地产领域细分和延伸出来,成为一个快速兴起的行业领域。
    与此同时,我国商住房地产行业经过近20年的快速发展,在住宅、写字楼、酒店、商业综合体或城市综合体等细分领域,形成了一批有综合实力的领先企业,行业竞争越来越激烈、发展越来越成熟。尤其是我国政府近几年不断加强的房地产宏观调控,使得商住房地产的行业壁垒不断抬高、经营风险不断加大,而工业地产作为房地产行业的有机组成部分,行业发展处于起步阶段,受到的政策限制相对较少,且能够为开发企业带来长期稳定收益的经营特性。因此,国内一些有实力的地产开发商纷纷涉入工业地产领域,促进了行业的兴起和快速发展。
    2.2 物业管理行业分析
    2.2.1 行业现状 
    物业管理作为一门新兴行业,被业内人士普遍称为房地产的第二次开发,是物业服务性功能的一种提升, 物业管理提供的服务商品,是一种综合性的管理和全方位的服务,而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人,最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高,近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要,物业服务企业应运而生,并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式,是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的,它是房地产生产、流通、消费领域的延续,也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制,适应了社会主义市场经济体制的需要。
    2.2.2 市场容量 
    城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求,假设人均住房面积为35平方米,那么人口转移将带来住房需求量35亿平方米。预计2015-2018年,我国物业管理营业收入年均增长800亿元。其中住宅地产物业管理面积和收入保持平稳较快增长,商业地产物业管理营收年均增长预计达300-350亿。2011-2015年营业收入平均增长率达到20%。2014年以来,受中国楼市大环境影响,成交的下行导致房地产下游产业出现了经营危机,加上近年来,关于住宅物业的纠纷的频繁发生,2014年下半年住宅地产的物业管理将会继续受到不良影响。尽管如此,国人对于高端服务行业还是处于不断追求的局面中,因而如果在未来发展过程中,更侧重于高端类型的服务,侧重于地产的物业管理的开发和创新,中国物业管理行业将会是未来五至十年享有较好发展前景的行业。 
    在50年的住房使用期内,包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后,与购房当年住房价格的比例为1:1,砖混结构住房为1.5:1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性,其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。人均GDP跨过800美元之后,住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到35㎡。人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期,都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前,我国城镇居民人均住房建筑面积超过26㎡,住房严重短缺问题基本解决,居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。
    2.2.3 发展趋势 
    近年来,我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势,随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施,物业管理市场环境日趋成熟,既为物业管理企业创造了发展的机遇,同时使物业管理企业面临着发展的挑战。随着物业管理行业竞争的不断加剧,物业管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化,国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重视对行业市场的研究,特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。高端物业服务包括对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养,管辖区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护,以及对物业客户自尊与服务享受的满足,这些服务构成了产品所提供的核心利益。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化,物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料,今后几年,法规政策的完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破,将为行业发展打造相对宽松的外部环境;市场竞争的加剧,将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施,将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进;在重大活动、事件和抢险救灾中作用的发挥,以及对既有建筑节能减排等工作的开展,将凸显行业的社会责任和专业价值;向现代服务业的转型,将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升;商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。2015年,我国物业管理行业企业营业收入达到4280亿元。 
    2.2.4 面临问题 
    房地产开发和物业管理存在着紧密地联系,房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性,十分关注物业管理的发展,而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展,这和物业管理的发展极不适应。长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理,使得市场化无法形成,而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入,越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。进一步促进行业经营理念与服务水平的整体提高,带动更多物业服务企业综合实力和市场竞争力提高的工作,应提到推动行业进步的重要日程。此外,推进企业的整合、改制、兼并和重组,引导企业在整合社会服务资源、企业自身资源、业主资源的同时,在整合行业资源上寻求突破,由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台,是当前需要关注和着手解决的重要问题。 

    ​略……

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