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    信德紫气东来项目投资可行性研究报告(案例分析)

    发布时间:2018-11-27 09:04:53

    1 3 项目背景与必要性1 3 1项目背景低碳(Low-carbon)是指较低(更低)的温室气体(以CO2为主)的排放。以低排放、低污染、低能耗为特征,是全球有关于遏制气候变暖达成共识的产物。而导致气候变暖的罪魁祸首就

    1.3 项目背景与必要性
    1.3.1 项目背景
    低碳(Low-carbon)是指较低(更低)的温室气体(以CO2为主)的排放。以低排放、低污染、低能耗为特征,是全球有关于遏制气候变暖达成共识的产物。而导致气候变暖的罪魁祸首就是CO2,人们普遍认为CO2的排放绝大部分来自于工业生产和交通运输,但是事实上并非如此,房地产业作为我国的支柱产业,在建造、使用以及拆卸的过程中消耗大量能量所产生的碳排放已经达到碳排放总量的50%,成为耗能第一大户。而我国又是目前世界上最大的建筑工地,因此房地产业的节能和减排已经刻不容缓。2010年在丹麦首都哥本哈根举行了联合国气候大会,在大会中低碳建筑成为了最热门的话题。大力发展低碳建筑不仅是应对气候变化的要求,对于促进我国经济更好发展也有极为重要作用。当前,低碳的主题让越来越多的普通老百姓开始了解低碳建筑和低碳生活,低碳,正在逐步走入人们的视野。
    低碳建筑是指在建筑材料与设备施工建造和建筑物的整个生命周期内,减少化石能源的使用,提高能效,降低CO2排放量。由低碳建筑的概念可知低碳住宅作为低碳建筑的一子类,即人居建筑,它是指CO2排放量非常低的住宅,是一种健康住宅。它是在保证住宅应有的舒适度的前提下,在住宅的整个生命周期内,最大限度的减少能源消耗,把对生态环境带来的影响降至最低,有着良性的循环系统,是住宅与环境的和谐共生。
    随着城市化进程的加快,我国兴建了大量的住宅。数据显示:到2020年我国还将要兴建200亿m2的住宅才能满足城市居民的需要。而我国目前现有住宅97%以上都是高耗能的建筑。与气候相近的发达国家相比,我国住宅外墙能耗是他们的4-5倍,屋面为2.5-5.5倍,外窗为1.5-2.2倍。单位面积年耗能折合成标准煤为20kg/m2,为北欧等相同纬度下国家的2-4倍。因此在建造和使用的过程中不仅增加了碳排放,消耗了大量不可再生的能源,还增加了老百姓的生活成本。可见住宅的建设不仅与老百姓的切身利益息息相关,还直接影响到生态环境保护和可持续发展。我国提出到2020年我国单位GDP二氧化碳排放量将比2005年下降40%到45%,而住宅建设在我国国民经济中占有举足轻重的地位,发展潜力巨大,并且其产业链涵盖了建材、装修、机电、家具、家电等50多个行业,建设低碳住宅,提高居住品质和环境质量,已成大势所趋。
    1.3.2 项目建设必要性
    1、项目建设符合相关政策发展要求
    1)《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》提出到2020年,城镇新建建筑能效水平比2015年提升20%,部分地区及建筑门窗等关键部位建筑节能标准达到或接近国际现阶段先进水平。城镇新建建筑中绿色建筑面积比重超过50%,绿色建材应用比重超过40%。完成既有居住建筑节能改造面积5亿平方米以上,公共建筑节能改造1亿平方米,全国城镇既有居住建筑中节能建筑所占比例超过60%。城镇可再生能源替代民用建筑常规能源消耗比重超过6%。经济发达地区及重点发展区域农村建筑节能取得突破,采用节能措施比例超过10%。
    积极开展超低能耗建筑、近零能耗建筑建设示范,提炼规划、设计、施工、运行维护等环节共性关键技术,引领节能标准提升进程,在具备条件的园区、街区推动超低能耗建筑集中连片建设。鼓励开展零能耗建筑建设试点。
    在全国不同气候区积极开展超低能耗建筑建设示范。结气候条件和资源禀赋情况,探索实现超低能耗建筑的不同技术路径。总结形成符合我国国情的超低能耗建筑设计、施工及材料、产品支撑体系。开展超低能耗小区(园区)、近零能耗建筑示范工程试点,到2020年,建设超低能耗、近零能耗建筑示范项目1000万平方米以上。
    2)《建筑业发展“十三五”规划》提出鼓励建筑企业前瞻性地创造有利于创新和提高生产力的解决方案,研发出能将成本降至最低的新技术与新工艺。成立绿色建筑相关技术发展的研究项目和基金;市、区(县)相关部门要从财政、政策等方面支持绿色建筑的示范性建设,增强绿色建筑的推广力度,全面建立房屋建筑的绿色标识制度。2020年末,力争城市规划区范围内50%的新建建筑按两星及以上绿色建筑标准设计建造;装配式建筑技术得到大规模应用,城镇新建民用建筑100%达到节能设计标准要求,节能标准施工执行率100%。
    发展低碳经济,是贯彻落实科学发展观的要求,是实施可持续发展战略的要求。是构建社会主义和谐社会的要求,是建设资源节约型、环境友好型社会的要求;发展低碳经济,有利于推动生态文明建设,促进经济社会又好又快的发展,有利于提高人民的生活量。
    本项目的建设符合我国当前的政策发展要求,通过本项目的建设,有利于节约资源和保护环境,有利于我国建设资源节约型、环境友好型社会,促使我国经济可持续发展。
    2、发展本项目是构建国际低碳生活方式示范区的需要
    混凝土建筑物在正常使用和建造过程当中,会消耗巨大的能源并排放出大量的二氧化碳。据统计,截止目前为止我国在建和已有建筑物共消耗占同期社会总的能量消耗的30%以上。建筑物能原材料的钢材耗费占全国用钢量的30%以上。目前全球气候升温变暖的主要因素是因为二氧化碳过度排放造成的,而二氧化碳的排放量的多少是与能源消耗正相关的,因此,为了社会的可持续发展,大力推广绿色低碳建筑,提高资源和能源利用率是建筑发展的必然趋势。
    1)大力推广低碳建筑的社会意义,低碳建筑就是通过对新能源的利用、自然通风、水回收利用、自然采光、地热开采等新型无污染的技术资源,搭建一个高效运转、舒适健康的建筑环境。低碳建筑并不是独立于社会的,是与自然、人以及社会群体相互影响互相促进的。通过建立一个系统的低碳建筑,就可以彻底保障人们的身心健康,也就自然而然的体现了社会主义社会以人为本的核心价值观。
    2)大力推广低碳建筑的经济意义,作为一个从无到有的结构体,建筑物从施工到正常使用期间,都是需要耗费巨大的能源相自然资源的。由于我国人口众多,经济和社会转型需求日益增强。人民对建筑的要求越来越高.需求越来越大,所消耗的能源也越来越多。运用环保绿色材质,节能技术就可以大幅度降低单位国民生产总值能耗,对经济的可持续健康发展具有重要的历史意义。
    3)大力推广低碳建筑的环境意义,随着人们对建筑的需求越来越多,住宅的多样化和巨型化等特点侧面导致了建筑环境污染也越来越严重。具不完全统计,建筑垃圾也已经达到人类生产、生活所产生的总的垃圾量的百分之四十以上。建筑对环境的污染是十分巨大的。低碳建筑的节能减排绿色环保特点正好可以降低建筑的二氧化碳污染, 从可以遏制地球温室效应的进一步恶化,也侧面的保护了其他自然资源的消耗。
    3、发展低碳节能建筑是我国社会发展的需要
    目前,由于国内城市进程的不断推进,其对于建筑能耗要求越来越高。为缓解上述能耗矛盾,国家提出了可持续化发展道路,提倡构建节约型社会,建筑业为此刮起了低碳节能设计的设计浪潮。低碳节能设计理念在建筑业内的普及,对于解决国内现阶段多种尖锐问题有重要的意义。低碳节能建筑设计的必要性主要表现在:第一,低碳节能建筑设计可有效降低材料制造、施工建造等过程中化石能源的需求量,并大幅度提高其能源利用率,减少二氧化碳的排放量。低碳节能建筑为人们提供了更加合理、更加舒适的环境空间;第二,低碳节能建筑作为当下低碳经济、可持续化发展的具体实现措施,在整个全球化经济发展进程中占据着不可忽略的地位,也是未来发展的必然选择。因此,深入推广低碳节能建筑设计理念是人们对高质量生活的追求,也是社会发展的需要。
    4、解决劳动就业的需要
    由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。
    据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为低碳示范住宅建设项目工程之一,将为增加社会就业岗位做出一定的贡献。
    第二章 市场分析
    2.1 我国房地产市场走势分析

    房地产开发投资累计同比增速从2016年3月份开始持续在高位运行,至2017年2月份已超过12个月同比增速在 5%以上。2017年2月份的增速为8.90%。我们可以看到,总体而言全年房地产行业依然保持了高增长,特别是在土地购置方面,同比下跌幅度已出现收窄的情况。由于一线城市和二线核心城市受到限购政策的影响,2017年第一季度开始各项指标均有所回落。房地产市场整体仍然保持整体上涨的格局。其中,二三线城市库销比接近上轮新开工企稳周期的水平。但是开发面积已经有所回落,这说明增速的缓冲期正在逐步减小。
    图2-1:房地产开发投资额及同比数据
     
    图2-2:土地购置面积及待开发面积
     
    虽然今年以来房地产调控政策频出,但是房企拿地意愿没有下降。主要原因在于行业进入调整期时,房企开始补库。并且在过去几个月内,整体货币政策的宽松使得大部分房企通过低利率频繁发债,在手资金宽裕。不过看到,由于信贷政策开始收紧后,虽然土地出让总量有所增加,但是溢价率明显下降,说明房企在一定程度上对市场有观望情绪,并对未来房价持谨慎态度,因此超过一定成本后便不再竞价。
    图2-3:房地产开发投资额及同比数据
     
    图2-4:商品房销售额及面积数据
     
    房屋新开工面积同比增速在2014年2月突降之后,缓慢回升,至2014年11月份再度开始下滑,2015年12月份的同比增速降至-14.00%。2016年2月份,在持续下滑了22个月之后,房屋新开工面积同比增速回升至13.70%。由于房屋新开工面积累计同比增速一直是负增长,同时房地产开发投资同比增速也逐月下滑,致使持续22个月的房屋新开工面积同比增速负增长对2016年的房地产开发投资增速产生明显的向上拉力。稳增长,遏制房地产开发投资增速下滑是必有之策,这是2016年房地产行业趋暖并延续至2017年第一季度的一个最重要的原因。
    图2-5:全国房屋施工面积及同比情况
     
    2.2 我国房地产市场发展现状
    1、需求
    商品房销售面积、销售额同比增幅有所回升
    图2-6:2011年至2017年6月全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速
     
    2017年1-6月,全国商品房销售面积为74662万平方米,同比增长16.1%,增幅较1-5月扩大1.8个百分点;销售额为59152亿元,同比增长21.5%,较1-5月扩大2.9个百分点。其中,住宅销售面积为64791万平方米,同比增长13.5%,销售额为49298亿元,同比增长17.9%;办公楼销售面积同比增长38.8%,销售额同比增长38.9%;商业营业用房销售面积同比增长32.5%,销售额同比增长41.7%。
    2、供应
    商品房投资增速继续收窄,新开工增幅扩大
    图2-7:2011年至2017年6月累计房地产和住宅开发投资及其同比增速
     
    房地产开发投资额同比增幅继续收窄。2017年1-6月,全国房地产开发投资额为50610亿元,同比增长8.5%,增速较1-5月收窄0.3个百分点,中西部及东北地区开发投资增速收窄使得全国整体投资增速放缓。其中,住宅开发投资额为34318亿元,同比增长10.2%,增速较1-5月扩大0.2个百分点,占房地产开发投资的比重为67.8%,较1-5月提升0.2个百分点。
    图2-8:2011年至2017年6月全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速
     
    全国房屋新开工、施工同比增幅扩大,竣工同比增幅收窄。2017年1-6月,全国房屋新开工面积为85720万平方米,同比增长10.6%,增幅较1-5月扩大1.1个百分点;其中,住宅新开工面积为61399万平方米,同比增长14.9%,较1-5月收窄0.2个百分点。全国房屋施工面积达69.2亿平方米,同比增长3.4%,增速较1-5月扩大0.3个百分点;其中,住宅施工面积为47.3亿平方米,同比增长2.9%,较1-5月扩大0.3百分点。全国房屋竣工面积为41524万平方米,同比增长5.0%,增速较1-5月收窄0.9个百分点;其中,住宅竣工面积为29760万平方米,同比增长2.5%,增幅较1-5月收窄0.9个百分点。
    3、资金来源
    2017年1-6月,房地产开发企业到位资金为75765亿元,同比增长11.2%,增幅较1-5月扩大1.3个百分点。具体来看,国内贷款为13352亿元,同比增长22.1%,增幅较1-5月扩大4.8个百分点;利用外资为104亿元,同比增长58.9%,增幅较1-5月收窄56.2个百分点;自筹资金为23273亿元,同比下降2.3%,跌幅较1-5月收窄1.1个百分点;其他资金来源39035亿元,同比增长17.2%,较1-5月扩大0.5个百分点。其他资金来源中,定金及预付款为23226亿元,同比增长22.7%,增幅较1-5月扩大2.4个百分点;个人按揭贷款为12000亿元,同比增长6.7%,较1-5月收窄1.9个百分点。
    2017年1-6月,在开发企业的各类资金来源中,国内贷款占比为17.6%,较1-5月下降0.2个百分点。自筹资金占比为30.7%,较1-5月提升0.2个百分点。利用外资占比为0.14%,与1-5月基本持平。其他资金占比为51.5%,与1-5月持平,其中,定金及预付款占比为30.7%,较1-5月提高0.4个百分点;个人按揭贷款占比为15.8%,较1-5月收窄0.5个百分点。
    整体来看,需求方面,商品房销售面积、销售额同比增幅有所回升。供应方面,商品房投资增速继续收窄,新开工同比增速扩大。资金来源方面,到位资金同比增速提升,其中国内贷款增幅提升幅度最大。展望未来,热点城市调控政策持续收紧,成交将继续回落,而以去库存为主的三四线城市,在政策支持下,仍将保持现有的成交走势,但在去年同期高基数影响下,全国销售将有所调整。
    2.3 房地产市场分析
    2.3.1 土地出让市场分析
    2017年上半年全市累计成交经营性用地62宗,环比2016年下半年的51宗增加了11宗,同比2016年上半年也增加了11宗;成交面积累计5856.3亩,环比2016年下半年增加了752.29亩,涨幅为14.74%,同比2016年上半年增加了1106.62亩,涨幅为23.30%;总揽金493.35亿元,环比2016年下半年下降14.67%,同比2016年上半年下降10.06%;成交均价约842.42万元/亩,环比2016年下半年下降了25.64%,同比2016年上半年下降27.05%。2017年上半年土地成交数量环比、同比均有所增加,但成交均价及成交金额环比、同比均有所下降。
    2.3.2 房地产市场分析
    2017年1-4月房地产开发投资额为45500百万元,同比增长6.4%;2016年1-12月房地产开发投资额为135259百万元,同比增长7.4%。
    2017年1-4月商品住宅开发投资额为30111百万元,同比增长8.6%;2016年1-12月商品住宅开发投资额为86102百万元,同比增长10.6%。
    2017年1-4月商品房施工面积为70410.5千㎡,同比增长10.9%;2016年1-12月商品房施工面积为78185.4千㎡,同比增长8.6%。
    2017年1-4月商品房新开工面积为7883.2千㎡,同比增长12.4%;2016年1-12月商品房新开工面积为21133.1千㎡,同比增长6.8%。
    2017年1-4月商品房竣工面积为3910.4千㎡,同比增长10.4%;2016年1-12月商品房竣工面积为11803.3千㎡,同比增长14.2%。
    2017年1-4月商品房销售面积为4143.1千㎡,同比下降31.9%;2016年1-12月商品房销售面积为20983.4千㎡,同比增长32%。
    2017年1-4月商品房销售额为44100百万元,同比下降9.7%;2016年1-12月商品房销售额为196604百万元,同比增长60.8%。
    2017年1-4月商品住宅施工面积为40236.7千㎡,同比增长9%;2016年1-12月商品住宅施工面积为46804.1千㎡,同比增长8.2%。
    2017年1-4月商品住宅新开工面积为5128.3千㎡,同比增长29.3%;2016年1-12月商品住宅新开工面积为13702.2千㎡,同比增长19.4%。
    2017年1-4月商品住宅竣工面积为3091.2千㎡,同比增长7.5%;2016年1-12月商品住宅竣工面积为8606.1千㎡,同比增长21.3%。
    2017年1-4月商品住宅销售面积为3286.2千㎡,同比下降36.7%;2016年1-12月商品住宅销售面积为17057.2千㎡,同比增长32.6%。
    2017年1-4月商品住宅销售额为36343百万元,同比下降8.9%;2016年1-12月商品住宅销售额为158835百万元,同比增长64.4%。
    2017年5月房地产平均价格为14340元/㎡,环比下降1.07%,同比增长24.66%。
    2.3.3 房地产市场分析
    表2-1:房地产数据表

    指标 单位 1-5月 同比增长(%)
    一、房地产开发投资 万元 306885 33.5
    二、本年购置土地面积 万平方米 46.4 16.6
    三、商品房面积      
    1、施工面积 万平方米 437.9 3.3
    其中:新开工 万平方米 57.9 -59.1
    2、房屋竣工面积 万平方米 92.3 107.4
    3、商品房销售面积 万平方米 42.1 -47.2
    其中:住宅 万平方米 35.5 -54.1
    4、商品房待售面积 万平方米 5.3 -51.4
    其中:住宅 万平方米 2 -63
    5、房屋销售额 万元 398048 -23.1
    其中:住宅 万元 349053 -28.8
     
    2.4 项目的客户定位
    2.4.1 消费群体分析
    (1)第一层面:项目刚性需求住户
    就本地目标消费人群而言,倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是的工人,工业的繁荣发展,至此区域有大量工人,其中年龄在20岁至40岁的居多,他们是住房刚需的主要群体。
    (2)第二层面:项目区改善性需求住户
    当前推进房地产、商贸物流、旅游等产业快速发展。使得撮镇人员结构多样化。除工人之外,大量高知识水平、高收入水平的人群聚集到此区域。相对于这些人而言,本项目可满足他们在住房上的改善性需求。
    (3)第三层面:投资性需求
    撮镇地处、县城店埠的南大门,有“吞江吐淮,吸东纳西”的独特区位优势。是南部地区的政治、经济、文化、商贸和交通中心。是总体规划中城镇体系中重要卫星镇。随着的发展,使得此项目存在一定的升值空间,因此投资性需求客户也是项目的消费群体之一。
    2.4.2目标客户特征分析
    (1)年龄特征:年龄分布在24—50岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在26岁到40岁左右。
    (2)经济收入:年净收入约为10-20万元的家庭
    2.4.3 产品定位
    结合目前的房产形势,合理定位。从竞争楼盘的户型来看,户型结构以两房、三房为主,兼顾少量一房小户型及四室大户型。根据项目区位环境和住宅市场需求,规划高、中、普通三种。
    项目总体定位:“国际低碳生活示范区、引领低碳健康生活方式”。将低碳、 生态、环保、节能的理念注入到项目规划设计、园林景观、建筑设计、室内装修、建筑选材、施工质量、物业服务等各个环节,倡导人缘自然、人与人之间的和谐社区文化,成为肥东的样板生活社区。
    项目户型45-146方,主力户型100平米左右。
    2.4.4 价格定位
    价格是项目开发最核心的本质,其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素,达到提升项目价值,以实现利润最大化的目的。通过对其它楼盘的调查及分析,可知该项目是该片区一个中高档的住宅物业,结合本项目的优势和劣势,同时回避价格竞争,走中档产品、平民化消费路线,通过价格、户型设计、园林景观等条件抢占市场,本评估结合该区域的现状,认为该项目住宅销售价格14000元/㎡比较有竞争力。

    略……
     
     

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